【基本案情】

2019年3月31日，某物业公司与某居委会签订《合同》，约定：某物业公司为小区提供物业服务，服务期限从2019年4月1日起至2020年3月31日；业主应于每月10日前向某物业公司支付物业费，其中高层住宅物业按照每平方1.2元/月收取；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；业主经某物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业费，应当按照从逾期之日起每日1‰标准向某物业公司支付违约金；争议解决方式为向福州仲裁委员会申请仲裁。

2019年9月11日，某物业公司向小区业委会发出《关于小区物业服务整改相关事宜的函》，函中记载关于小区两轮车收费问题、翻越小区围墙和樟树被砍问题，以及小区地面停车管理等问题。

2020年2月26日，某物业公司向小区业委会发出《回复函》，函中载明因新冠疫情原因导致部分出入口暂时关闭，保安人员已经陆续到位，物业经理也尽快到位，期间老板都有在小区协助做好防疫工作。

2020年5月27日，某物业公司通过EMS向余某某发出《缴费通知函》的邮政特快专递，催缴物业费及公摊水电费。

2020年12月9日，某物业公司委托某律师事务所代理本案仲裁并签订《委托代理合同》。2020年12月4日，某物业公司支出律师代理费共计40000元。2020年12月8日，某律师事务所向某物业公司开具数额为2000元的律师代理费发票。

2021年1月6日，小区业委会出具《证明》，证实某物业公司在2020年春节新冠疫情期间，某物业公司拒不增加保安和保洁人员，造成缺岗和管理人员长期不在岗，导致小区进出人员存在严重混乱等现象。某居委会在该《证明》中加盖印章确认情况属实。

另查明，余某某系该小区某单元业主，房屋建筑面积169.96㎡。庭审中，双方确认某物业公司于2020年3月31日退出小区。

某物业公司提出仲裁请求：一、余某某支付给某物业公司自2020年1月1日起至2020年3月31日止拖欠的物业服务费612元及违约金（违约金从2020年4月1日起按月利率2%计算至款项付清为止，暂计至2020年12月11日违约金为103.63元）；二、余某某承担某物业公司本案律师代理费2000元；三、余某某承担本案全部仲裁费用。

【焦点问题】

一、关于适用法律问题

二、关于合同效力的问题

三、关于物业费及违约金问题

四、关于律师代理费问题

【仲裁庭意见】

一、关于适用法律问题

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条、第二条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义制度核心价值观的除外。本案争议事实发生在民法典施行前，因此本案仍应适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。

二、关于合同效力的问题

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，在小区业委会尚未成立或完成换届的情况下，某居委会代为履行职责与某物业公司签订《合同》，且根据各方往来函件可知，小区业委会对某物业公司作为小区物业服务主体并无异议，某物业公司于2019年4月1日至2020年3月31日期间亦实际提供了物业服务，与余某某形成物业服务法律关系。

某物业公司与某居委会签订的《合同》，各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。余某某系该小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述合同效力及于余某某，其应与某物业公司共同依约履行各自义务。

三、关于物业费及违约金问题

《合同》签订后，某物业公司虽然为小区提供了物业服务，但从各方往来函件等证据可知，某物业公司在提供物业服务过程中确实存在人员不足、小区管理和停车管理服务不到位等瑕疵，进而导致业主对某物业公司的服务不满和拖欠物业费。根据《合同》第十六条第（四）项的约定并基于公平公正原则，应对某物业公司所主张的服务期间拖欠的物业费予以适当扣减。鉴于某物业公司已基本完成了合同约定的物业服务，仲裁庭酌情予以扣减30%的物业费，即余某某应当向某物业公司支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的物业费428.3元（169.96㎡×1.2元×3个月×70%=428.4元）。

虽然某物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但并不足以构成业主可以拒不交纳物业费的法定或约定事由，余某某未依约支付相应物业费，已构成违约，应向某物业公司支付相应违约金。某物业公司主张将合同约定的违约金标准由日1‰调整至月2%，并自2020年4月1日起计算违约金，系自行处分权利，不违反法律规定，且未加重余某某负担，仲裁庭予以准许。鉴于余某某应支付2020年1月1日起至2020年3月31日止的物业费为428.3元，故余某某应向某物业公司支付自2020年4月1日起暂计至2021年2月28日期间的违约金94.2元（428.3元×2%×11个月=94.2元），此后的违约金应以欠付的物业费428.3元为基数，按照月利率2%标准计至余某某实际清偿之日止。

四、关于律师代理费问题

本案系余某某违约所致，某物业公司因本案仲裁活动支出的律师代理费，属实现债权的合理费用，仲裁庭结合某物业公司仲裁请求被支持的比例及双方过错责任，按照1400元的金额予以支持。

【裁决结果】

一、余某某应于本裁决作出之日起10日内向某物业公司支付2020年1月1日起至2020年3月31日期间的物业费428.3元及暂计至2021年2月28日的违约金94.2元，之后的违约金以428.3元为基数按照月利率2%的标准计至余某某实际支付上述物业费之日止。

二、余某某应于本裁决作出之日起10日内向某物业公司赔偿律师代理费1400元。

【评析】

《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条明确规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”这一规定解决了因客观原因未能产生业主委员会以及业主委员会委员缺额超过一半、新一届业主委员会产生之前的管理空白期的处理问题。当出现前述管理空白期时，业主利益受到侵害时，物业所在地的居民委员会可以代行业主委员会的职权来维护小区业主的共同利益。但居委会代为行使职责不是取代业主委员会，是由其继续组织业主召开业主大会会议，选举产生业委会，小区事务的决定权仍然在全体业主，由全体业主决定。本案中，小区业主委员会尚未成立或完成换届的情况下，由居委会代为履行职责并与某物业公司签订《合同》，且某物业公司也实际提供了物业服务，因此，认定某物业公司与业主形成物业服务合同关系。所签订的物业服务合同，只要未违反法律、法规的强制性规定，就应被视为合法有效，而签订合同属于居委会代为履行职责的决定，对业主产生法律约束力。若业主认为该物业服务合同侵害业主合法权益，可以请求法院予以撤销，但在未被撤销前，该合同仍对业主具有约束力。

《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”据此可知，物业服务收费应遵循公平原则，即在物业服务企业提供的物业管理服务存在严重瑕疵时，可以适当减少业主物业费的缴纳。此外，物业服务费应当以物业服务收费办法中的标准进行收取，在政府定价的基础上，结合业主的需求适当调整，物业服务企业也可以基于自己提供的特定服务收取相对应的合理费用。此外，物业服务企业的收费与服务水平还应当遵循相适应原则。实践中，大多数拒绝交费的业主均以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为抗辩。业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行物业管理服务义务、提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位等为由拒交物管费。但需要注意的是，业主首先应当区分出其所反映的问题是否属于物业服务合同中物业服务企业应履行的合同义务。部分业主如将房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等不属于物业服务合同义务范围的事项要求物管服务企业予以解决。当被拒绝时，业主主观上认为物管服务企业没有全面履行合同义务进而拒交物业费，但该事由并不能成为业主拒付物业费的合法依据。

若物业服务企业已向业主提供物业服务，但仅仅是在某些环节做得不够好，存在一般瑕疵，那么物业服务企业因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为司法机关判定物业服务企业减免相应物业费的依据。此外，物业服务企业应当对其服务区域负有安全保障义务，因物业服务企业未充分尽到安全保障义务，而导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

具体到本案，某物业公司向小区业主提供物业服务过程中，虽然存在物业服务人员不足、小区管理和停车管理服务不到位等瑕疵问题，但该事项并不足以构成业主可以拒不交纳物业费的法定或约定事由，仲裁庭经综合判定，并根据《合同》约定及公平公正原则，对某物业公司主张但业主余某某拖欠物业服务费予以酌情30%扣减，同时，仲裁庭认为，业主余某某未依约支付相应物业费，已构成违约，应向某物业公司承担相应违约金，该裁决的处理结果合法、合理。

【典型意义】

物业服务具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。物业服务费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应原则。

业主不能因物业服务存在局部瑕疵而拒缴物业费。物业服务所面向的对象是全体业主和所管辖的整个小区，提供的服务在效用上具有不可分割性。业主如果认为物业提供的服务存在局部瑕疵而拒交物业费，不仅会造成物业服务企业经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，因此，业主不能以局部瑕疵为理由拒交物业费。

如果物业服务企业提供的物业服务存在违反法律法规、未履行安全保障义务等服务明显不到位的重大瑕疵，物业费可以适当减免。因物业服务瑕疵导致的损失，业主还可以要求物业服务企业予以赔偿。业主对物业服务不满意的，可通过向有关部门投诉、组建小区业主委员会另聘物业服务企业、提起相应违约之诉或损害赔偿之诉等方式维护自身的权益，但以拖欠或拒付物业费的方式缺乏合法依据。现实生活中面对此类问题，业主应及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，依法督促物业服务企业不断提升物业服务水平。同时，作为物业服务企业理应加强与业主的沟通，多倾听业主意见和建议，并将业主所反映的问题作为今后改进、提高服务水平的方向。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条第一款　依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条　当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

……

（五）按时交纳物业费用；

第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

 仲裁员：张步振

秘书：钱晓莉