【基本案情】

2008年1月15日，某技术学院与陈某签订了《培训餐厅承包合同》，合同载明：某技术学院将坐落于某市某区的校内培训餐厅（含学生食堂新盖南面楼上部分的二三层共616平方米及学生食堂旧的培训餐厅前堂159平方米场地和后堂141平方米及水电资源，并提供部分员工宿舍约197.97平方米）全部交由陈某独立经营、自负盈亏，陈某无偿为某技术学院培训楼的56间客房按某技术学院的标准与培训餐厅一并装修（56间客房主要是铺地板砖、改换入户和卫生间的门、重新粉刷所有的墙体三项），且培训餐厅中学生食堂二楼旧的培训餐厅前堂159平方米的大厅和后堂141平方米的场地应按某技术学院要求进行整体协调性装修。经营期限自2008年9月1日起至2028年8月31日止，2008年9月1日起至2013年8月31日止，鉴于陈某为某技术学院培训餐厅和培训楼客房装修注入了大量的资金，在此期间，某技术学院对陈某免收租金；2013年9月1日起至2018年8月31日止，本着“先租后用”的原则，于2013年至2017年间，陈某每年的7月15日前向某技术学院一次性缴纳年租金人民币8.8万元，5年共44万元；2018年9月1日起至2023年8月31日止，陈某每年7月15日前一次性缴纳年租金10.56万元，5年共计52.8万元；2023年9月1日起至2028年8月31日止，陈某每年7月15日前向某技术学院一次性缴纳年租金12.67万元，5年共计63.35万元。合同签订后，双方均依约履行合同。

2021年3月24日，为协商案涉租赁场地租金标准提高事宜，某技术学院向陈某送达了《关于要求提高<培训餐厅承包合同>剩余合同期限内租金标准的函》，载明：因《培训餐厅承包合同》合同期限长达二十年，合同签订至今已经长达13年时间，该租赁场地周边的租金已经大幅上涨，该合同约定的租金标准已经明显过低，不再适应社会经济发展和周边租赁市场的租金水平......

另查明，某技术学院与陈某在《培训餐厅承包合同》中约定自2013年9月1日至2018年8月31日止的租金为每年8.8万元，自2018年9月1日起至2023年8月31日止的租金为每年10.56万元，租金上浮为每5年递增20%，并以此类推。

某技术学院提出仲裁请求：一、请求裁决变更某技术学院与陈某签订的《培训餐厅承包合同》中关于租金支付标准的部分内容，其他合同条款不变，仍按合同约定履行，其中2021年9月1日起至2023年8月31日止的年租金按311911元确定（参照周边同路段同类型租赁物年租金为每平方米280元的租金标准，租赁物的总面积为1113.97平方米，合计311911元），两年租金合计623822元；从2023年9月1日至2028年8月31止的年租金按374293元确定（租金涨幅为每年上浮20%），五年租金合计为1871465元。（如有评估以评估的结果为准）；二、本案仲裁费由陈某承担。

【案件焦点】

一、关于《培训餐厅承包合同》的效力问题

二、关于变更年租金标准问题

【仲裁庭意见】

一、关于《培训餐厅承包合同》的效力问题

某技术学院与陈某于2008年1月15日签订的《培训餐厅承包合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有法律约束力。

二、关于变更年租金标准问题

关于变更年租金标准问题，即本案是否构成情势变更，具体为：一、租金的上浮是否属于情势变更？二、租金的上浮是否属于正常的商业风险？三、继续履行合同是否显示公平？仲裁庭认为，足以引发变更或解除合同的情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，且继续履行合同对于当事人一方明显不公平。首先，某技术学院与陈某在《培训餐厅承包合同》中的租金上浮为每5年递增20%，可见双方在签订合同时已预见到未来租金上涨的因素，不存在无法预见之情形；其次，某技术学院与陈某签订的《培训餐厅承包合同》双方已履行13年，案涉培训餐厅当前租金价格与周边同地段租金价格比较存在较大差别，应认为此种价格差别经历了13年缓慢拉锯，并非是令某技术学院猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程，尚未达到变动异常程度，某技术学院应当对此市场风险存在一定程度的预见与判断，即使嗣后的价格涨跌较大也应视为在其合理预见范围之内，属于正常商业风险；最后，陈某对于承租的培训餐厅和陈某培训楼的56间客房装修投入了大量的资金，客观上起到了保值增值的结果，某技术学院对于陈某租金的减免，客观上也是考虑到陈某前期投入大量的装修资金；对于某技术学院认为履行《培训餐厅承包合同》的成本主要就是租赁物的使用价值，而租金物的使用权价值最直接的表现就是租金价格问题，仲裁庭认为，只有在合同的履行利益低于维持利益或继续履行合同会造成一方当事人履约能力严重不足、履约特别困难、继续履约无利益并对其利益造成重大损害时，即某技术学院继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本，或履行合同无利益时，方宜认为继续履行合同对一方当事人明显不公平，本案案涉《培训餐厅承包合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，某技术学院继续履行合同不存在遭受严重亏损的情形，仅仅是盈利较少，某技术学院收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持适租费用的程度，且某技术学院未有证据证明其额外增加了履约成本，不存在合同目的落空问题，并不构成显失公平。综上所述，本案中，尽管案涉培训餐厅周边租金标准的大幅度上涨可能超出当事人的预见，但仍应属于正常的商业风险，某技术学院仅以租金价格变动的外部表现为依据，即以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张变更合同租金标准，却未能对构成情势变更的不可预见性及明显不公平的构成要件进行充分举证，缺乏法律依据，仲裁庭不予支持。

【裁决结果】

驳回某技术学院的全部仲裁请求。

【评析】

契约严守为合同的基本原则，只有由于不可归责于合同当事人的原因导致合同缔约时的基础动摇或丧失，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益均衡关系受到破坏，严重违背公平诚信原则时，才能适用情势变更制度。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条首次对情势变更做出规定，现《民法典》第五百三十三条明确规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”按照上述规定，情势变更需要符合几个要件：不可预见性、不属于商业风险和履行后果明显不公平等。

不可预见性强调在合同签订时无法预见到相关的重大变化。若合同履行过程中发生了客观情况变化，但当事人对如何继续履行合同进行了明确约定，表明当事人对合同履行过程中发生的有关变化以及由此带来的影响已经作出判断并就相关事宜的变更达成了合意，当事人一方主张适用情势变更原则的，不符合不可预见性的要件，应不予支持。在本案中，《培训餐厅承包合同》已约定租金上浮为每5年递增20%，可见双方在签订合同时已预见到未来租金上涨的因素，不存在无法预见之情形，同时，案涉培训餐厅当前租金价格与周边同地段租金价格比较存在较大差别，系经过了13年的时间慢慢演变而成，并非突然发生，市场主体应当对于此种的演变存在一定程度的预见和判断。

对于履行后果明显不公平，情势变更会造成合同基础丧失，并导致合同当事人的权利义务严重不对等。商业风险则不会损及合同的基础，继续履行合同不会出现明显不公，但会造成合同履行难度增加、合同收益减少等，但此类的履行难度增加、合同收益减少不应认定为显失公平。本案中，某技术学院继续履行合同不存在遭受严重亏损的情形，仅是盈利较少，某技术学院收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持适租费用的程度，不构成显失公平。

商业风险是商业活动的固有内容，是市场经济行为下的客观存在，其包括价格的波动、供求关系的变化、利率或汇率的变动、自然变化、企业自身的财务风险、经营方式风险等等。现实中的商业风险无处不在，由于这些难以或无法预料、控制的因素的作用，使得商业主体的预期收益与实际收益发生背离，从而产生了获利或损失的机会或可能性。也正是因为商业风险的客观存在，人们在进行商事活动时只能对风险程度进行适当预判与控制，不可能完全规避商业风险。故商业风险具有如下特征：其一，商业风险具有不确定性，因为商业风险的发生源于商事主体对社会经济形势的判断所决定的，由于预判对象的不确定性，从而造成预判结果的不确定；其二，具有可预见性，因为商事主体对于商业风险的存在具有一定认知程度，基于这种认知，其对所面临的商业风险必然进行相应的预测与判断，这种预测和判断使得商业风险存在一定的可预见性；其三，具有部分可控性，因为商事主体可以根据自己已有的预判，选择适当的方式控制风险范围与影响，以实现风险控制。在本案中，尽管案涉培训餐厅周边租金标准的大幅度上涨可能超出当事人的预见，但这是商业风险不确定性导致的，且《培训餐厅承包合同》已约定租金上浮为每5年递增20%，即某技术学院对市场租金上涨具有可预见性，也对此采取了一定的措施如每5年递增20%，故市场租金大幅度上涨仍应属于正常的商业风险。

【典型意义】

全面履行合同系基本原则，但在合同成立后、履行完毕前，因不可归责于双方当事人的原因，导致合同基础发生重大变化，若继续履行合同，将显失公平时，此时若仍严格按照合同履行，实质上对无过错的一方系完全不公平的，故基于公平原则，应按照公平原则对合同进行变更或者解除，即适用情势变更。情势变更实质上是公平原则在合同履行过程中的运用，是实质正义的一种体现。情势变更通过对契约自由的修正，实现合同正义的目的。

在实务中，情势变更和商业风险存在一定的相似，产生的法律效果却截然不同。此时，如果被认定为情势变更，首先应由合同当事人协商解决；协商不成，受损方可以申请人民法院变更或者解除合同。如果被认定为商业风险，则应按照风险自负原则，由受损方自负损失，不得将风险转嫁。是否属于情势变更还是商业风险，可以从可预见性、产生的后果以及归责性三个方面进行分析。情势变更应具有“不可预见性”，而商业风险具有“可预见性”；情势变更会造成合同基础丧失，并导致合同当事人的权利义务严重不对等、合同的目的难以实现，而商业风险则不会损及合同的基础，继续履行合同不会出现明显不公，但会造成合同履行难度增加、合同收益减少等；情势变更因具有“不可预见性”，故合同当事人主观上不存在“过错”，而商业风险因具有“可预见性”，如果合同当事人对于商业风险可以或者应当预见而没有预见，或者预见后甘愿冒险的，主观上存在一定程度的“过错”。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条第一款　依法成立的合同，受法律保护。

第五百零二条第一款  依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百零九条第一款　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

仲裁庭：陈龄、林安民、刘宜军

仲裁秘书：林思兴